当前位置： 矿山机械设备 > 设备介绍 > 待估宗地所在区域土地级别为三级用地
当前位置： 矿山机械设备 > 设备介绍 > 待估宗地所在区域土地级别为三级用地
公告日期 2012-12-29
评估过程中,我们根据《城镇土地估价规程》(gb/t 18508-2001)以及评估对象的具体条件、用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择适当的评估方法对评估对象进行估价
1、《云南省土地管理条例》(1999 年 9 月 24 日);
(二)清查工作的组织
4、玉溪市土地级别基准地价表(2007 年)
5、贡献原则
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价红星矿山机械格的一种方法公式如下:
=3895.37 万元×3.0÷(1+3%)
单位:人民币万元
物业管理服务;经济信息咨询服务;建筑材料、装饰材料、机械设备销售(以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批,按审批的项目和时限开展经营活动)
②前期费用
建安工程费用=0.35 万元/平方米×84195 平方米
区域因素主要包括区位状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、产业聚集状北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()16
=44688.72 万元+11518.56 万元+4482 万元
无形资产—土地使用权评估增值 7,914.19 万元,增值率为 240.78%增值的主要原因是由于玉溪北片区是近年来玉溪大力发展的重点区域,委估宗地周边设施、环境等条件变化大,地价升雄矿山机械设备厂值较快;玉溪矿业大厦项目属于该区域内的一个标志性建筑;账面价值反映的是 2007 年取得该块土地的出让金,取得成本低因此造成评估价值与账面价值相比有较大幅度的增值
规划限制331.50-1.5-3
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
a、国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
其测算地价的步骤如下:
1 n
11、国土资源部《关于发布实施的通知》(国土资发[2006]307 号);
出让28,065..11112,010,502.15
12、国土资源部《关于调整商务金融用地出让最低标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56 号,);
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务浙江矿山机械厂的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目在建工程及土地使用权
(三)清查结果
②根据我公司对宗地附近的调查,待估宗地附近无独立商业用地,附近商铺均为小区商铺,销售均价在 15000 元/平方米,根据多年的估价经验,商场商铺售价一般高于小区商铺售价,并且玉矿大厦建成以后,属于该区域内的标志性建筑,故本次估价北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路南通矿山机械 16 号院 7 号楼 2 层()21
通过以上估价过程,运用不同的估价方法进行测算,分别得到评估对象的评估结果在最终地价的确定上,基于以下考虑:
52012-03进度款827.00
截至评估基准日 2012 年 4 月 30 日,玉溪矿业房地产开发有限公司纳入评估范围内的在建工程和土地使用权账面价值为 10,108.42 万元,在保持现有用途持续经营前提下上述资产的评估值为 18,022.62 万元,增值 7,914.19 万元,增值率为 78.29%具体各类资产的评估结果见下表:
(6) 调阅技术文件等有关资料;
其中:
开工日期:2011 年 11 月 11 日
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
(1)评估增减值分析
施工单位:十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司
1.1 其基准地价内涵为:基准日 2007 金山矿山机械厂年 1 月 1 日,商业金融用地按法定最高土地使用权年限 40 年,一级至四级金融用地的开发程度均为“五通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及宗地红线内场地平整);平均容积率商业为 2.5;有偿使用,无他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格
2、清查核实的过程
无形资产3,286.86
非流动资产10,108.4218,022.627,914.1978.29其中:
序号支付日期支付内容金额
厦宗地平均值
采用重臵成本法对在建工程进行评估,即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部合理费用确定重臵价值,当明显存在较为严重的实体性、功能性和经济性贬值时,需确定贬值额,并从重臵价值中扣除;如工程在建时间较短,则不考虑贬值因素
地质地形4420-2-4
(1)基承德矿山机械准地价系数俢正法
k 综合21.5000
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
(5)商业聚集状况(商业聚集程度):该区域内商业网点较密集,商业聚集程度较优
=3445.07 万元
经估价人员现场勘查和进行市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到评估对象在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为 2012 年 4 月 30 日,土地剩余使用年限为 35.60 年的国有出让土地使用权价格为:
本次清查的各项资产账面值与本次清查值一致
2、区域因素
(2)交通条件:道路状况,区域内南北大街等城市干道,对外交通良好公交状况:区域内还未设公交站点,但距离城市中心区非常近,因此交通条件良好
④则销售总价=写字楼总价值 +商业总价值+车位总价值
目博山矿山机械录第一部 分关于《资产评估说明》使用范围的声明 ....................................... 1第二部 分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................... 2
(2)宗地面积:28065 平方米;
2、评估对象现状照片、所在区域位臵示意图等;北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()13
经过上述对工程进度、工程账面值的分析、查证过程,我们认为玉溪矿业大厦的主体工程为正常在建工程,且各期结算日与评估基准日相接近,不存在增减值因素,因此按照核实后的账面价值作为评估值,主体工程评估烟台矿山机械结果为 29,326,866.00 元北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()10
抗震设防烈度:8 度
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明地产为金融商业的开发项目,根据委托方提供的土地使用权证,委估地块用地面积为28065 平方米,由一个地块组成,地块形状规则,位于玉溪市北片区玉溪大河旁
3、《土地利用现状分类》(gb/t21010—2007)
2、主要资产产权状况
遵循贡献原则,是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定
1.4 区域因素及个别因素修正
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关部门的有关法矿山机械招聘律规定和规范化要求,按照资产评估协议书所约定的事项,北京中锋资产评估有限责任公司评估人员于 2012 年 6 月对纳入评估范围内的资产在企业清查的基础上实施了现场清查核实
(8)容积率:1.8~3.0
(5)地质:宗地无地质灾害;
1.9 基准地价系数修正法评估的宗地地价
一、 评估对象与评估范围说明 ...................................................... 6
26749×0.79+22572×0.79+7247×0.79=44688.72(万元)
记事栏:1.2010-08-31 本宗地在全国第二次土地大调查中地号为:-113-(04)-155;2.2010-8-31 使用年限自批准之日至 2047 年 11 月 26 日止
1、《城镇土地估价规程》(gb/t18508—2001);
1、 一般因素
7、协调原则
二、 资产核实情况总体说明
1、在明确评估漓江矿山机械厂目的、确定评估范围的基础上,指导企业全面清查核对在建工程,填写在建工程清查评估明细表,准备在建工程的相关合同书、工程预(结)算书、有关文件资料,做好资产评估的前期准备工作
一、 委托方及产权持有者概况委托方及产权持有者——玉溪矿业房地产开发有限公司
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见费、管理费用建设周期根据具体项目大小确定,并假设土地取得费在开发周期开始时一次性投入,建设期内建筑开发成本费用均匀投入贷款利率为估价时点时的利率根据评估人员的调查和项目可行性研究显示,该项目在取得建设用地使用权后于 2010 年动工,分两期开发,开发期为 3 年,评估基准日一至三年期(含三年)的贷款利率为 6.65%
假矿山机械企业设开发法的公式为:委估宗地地价=开发完成后房地产价值-整个项目的开发成本-开发商合理利润
资产评估范围为评估基准日 2012 年 4 月 30 日拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()2
一、 在建工程.................................................................... 8
(一) 评估对象
3、《云南省土地管理条例》以及其它相关配套法规
1.8 宗地基础设施修正
12011-09预付款740.00
3、企业提供的财务会计资料;
【案例一】 主体工程
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说云南矿山机械明
7、对取得的评估资料,进行综合分析、汇总,复核、整理评估工作底稿,编写资产评估技术说明及评估明细表
=11345.74 万元
估价对象的土地所有权属于国家,土地使用权属于玉溪矿业房地产开发有限公司,产权清晰、来源合法
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
根据企业申报,评估公司委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作
是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用,包括人员工资、福利等,结合估价对象的具体情况,一般按照建安工程费的 1-3%计算,根据房地产开发的一般情况取建安工程造价的 2%计算
一、 委托方及产权持有者概况 .....................................洛阳矿山机械设备厂................. 2
地号:-09-01-073;
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致
终止日期:2047 年 11 月 26 日;北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()11
部分投资利息=(建安工程费+前期费用+不可预见费+管理费用)×(1+6.65%)1.5-1
=29468.25 万元×8.87%
对纳入评估范围内的资产于 2012 年 6 月进行了清查;清查工作由财务部、工程管理部等单位共同组织清查过程如下:
本次评估因素修正系数取 21.5%
法定代表人:董荣兴
流动资产0.00
他项权利:评估基准日该宗土地未设定他项权利
1、清查核实工作的实施时间及人员组织
楼面地价=(销售总价-建安工程造价-前期费用-管理费用东北矿山机械厂-不可预见费-投资部分利息-投资利润-销售税费)/(1+((1+6.65%)3-1))
3、检查在建工程付款原始凭证是否齐 全
土地证编宗地名面积最终地价取值
1 m
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明
注册资本:陆仟陆佰万元正
评估对象开发利用现状为商务金融用地,宗地内为玉溪矿业大厦在建项目,,玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供估价对象的《建设用地规划许可证》,估价对象的规划条件在土地出让合同中的描述为:建筑容积率 1.8-3.0,建筑密度 10%-25%,绿地比例 30%以上
(此页无正文)
8、国土资源部《关于严格按国家标准实施和的通知》(国土资发[2002]195 号);
(5) 查阅委估资产的财务会计资料、工程建设相关合同以及其他相关资料;
对于评估范围内的工程前期及其他费用,我们依南通矿山机械照国家建设管理相关前期及其他费用标准对各项费用所占比例的合理性进行了验证,并按照各项费用的合同、发票等,对费用的实际支付金额进行了核实在本次评估范围内的各项金额中,明细表第 8 项,前期工程费所占比例明显偏大我们对其进行了重点关注核实,发现其核算金额中主要包括大楼奠基费、临时水电费、大厦附属工程款、勘察费、补充勘察费、部分设计费、试桩工程款、地震安全评价、地质灾害危险性评估、以及可研等各类咨询费、项目管理费等,其构成均为玉溪矿业大厦建设相关前期及其他费用和部分工程款,其中不含非必要性支出,因此以核实后的账面值作为评估值
国有土地使用证号:玉红国用(2010)第 4803 号;
遵循报酬递增递减原则,是指土地估价要考虑在求购矿山机械技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点经济学中的边际效益递减原则,是指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加;但达到某一数值以后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的投资成比例增加
营业执照注册号:00809
五、 可能影响评估工作的重大事项说明 .............................................. 3
玉溪矿业大厦主体工程,坐落在玉溪市北片区玉溪大河旁,截至评估基准日,主体工程已完成自桩基以上的筏板基础、地下室等工程根据 4 月份工程月进度报审表显示,已施工到 p6 消防水池、地下室大堂顶板、5.05 米处柱和梁板、宾馆 9.85 米墙和矿山机械企业柱,对此进度,评估人员现场询问了监理工程师,并查看了监理月报,其内容与 4 月份工程月进度申报表反映的情况一致
待估宗地为出让商业用地,最高使用年期为 40 年截止评估基准日,待估宗地已使用了 4.4 年,剩余使用年限为 35.6 年根据下列公式可得:
5、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号);
(二) 核实结论
二、 关于经济行为的说明
玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供玉溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规划许可证》;玉溪矿业大厦所在土地的规划条件在土地使用权出让合同中约定建筑容积率为 1.8-3.0;玉溪市规划局《准予规划行政许可决定书》建工[2010]11 号文“我局北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海郑州大洋矿山机械设备有限公司淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()25
座落:玉溪市北片区玉溪大河旁;
修正法估价结估价结果(元取值方式
一、 在建工程
上述投资利息只计算了部分投资利息,未扣除土地取得费应计利息因此公式变形如下:
单位:人民币万元
综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、假设开发法进行评估
2、无形资产:收集无形资产的权属证明资料,了解无形资产的种类、具体名称、形成过程,核实取得的法律手续是否完备
按近年玉溪市房地产业的情况,投资利润率一般在 20%~30%,结合本项目的特点,以及目前房地产开发市场实际状况,利润确定为销售额的 20%
玉溪是一个多民族聚居的地区,居住着汉族、彝族、回族、哈尼族、苗族、壮族、傈僳族等 20 多种民族,少数民族人口约占总郑州大洋矿山机械设备有限公司人口的 30%辖红塔区、江川县、澄江县、通海县、华宁县、易门县、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县八个县(区、自治县)是云南省距离省会昆明最近的地级市,是以卷烟工业为特色的轻工业名城1950 年 1 月成立滇中区人民行政专员公署,同年 3 月改称玉溪行政专员公署;1983 年玉溪撤县改市(县级);1997 年 12 月 13 日国务院批准撤销云南省玉溪地区建立玉溪市(地级)有花灯之乡、云烟之乡、聂耳故乡的“三乡”之称2009 年 9 月 18 日,从第二届中国和谐城市可持续发展高层论坛上传来喜讯,我市被授予“中国十佳休闲宜居生态城市”的称号,位列全国第二位(仅次于长沙市),在地级市中排名第一,是我省唯一获此殊荣的州市2010 年 2 月 4 日,又被吉林矿山机械正式命名为国家园林城市,2011 年 12 月被正式命名为国家卫生城市
图号:96.50-501.0096.75-501.25;
(1)区位状况:待估地块位于云南省玉溪市北片区玉溪大河旁,待估宗地位于玉溪大河旁边,周边商业程度较繁华,聂耳文化广场、市检察院位于区域内,现宗地四周均为建设用地,规划道路纵横交错,是玉溪重点建设的区域根据《玉溪市城镇土地定级与基准地价》,待估宗地为玉溪市商业 iii 级用地
y1 r
1、 资产评估申报表;
根据玉溪市城市规划条件及委估地块的开发规划条件,委估地块开发完成后的房北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()20
不可预见费=(建安工程费+前期工程费+管理费)×4%
本次评估对象为商务金融济南矿山机械厂用地,上述估价结果确定为最终结论
管理费用=29468.25 万元×2%
(三) 对资产价值影响较大的单项资产
登记机关: 玉溪市国土资源局红塔分局;
3、个别因素
宗地价值=基准地价×(1+σ各因素修正系数)×容积率修正系数×期日修正系数×土地使用权年限修正系数+宗地基础设施修正
3、 其他资料北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()4
资产总计10,108.4218,022.627,914.1978.29
=1306.86 万元
地块形状4420-2-4
(2)假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业吉林矿山机械厂大厦转让项目评估说明评估技术说明决定准予你公司玉溪矿业大厦一期项目建设工程规划许可”,《云南玉溪矿业有限公司综合办公大楼设计方案》中一期和二期方案设计总建筑面积是 平方米,建筑容积率为 4.7,超过了土地出让合同约定的建筑容积率;评估人员在无法取得《建设用地规划许可证》的情况下,根据以上获得的资料和信息,经过分析判断,并遵循最有效利用原则,按照土地出让合同约定的最大容积率设定玉溪矿业大厦一期和二期工程竣工后的土地容积率为 3.0若玉溪矿业大厦土地的《建设用地规划许可证》证载规划容积率与评估设定容积率有差异,则需按照《建设用地规划许可证》重新对玉溪矿业大厦土地估价北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传山西省矿山机械厂真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()26
=①+②+③
6、《基本建设工程设计概(预)算编制办法》(2006 年);
14、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48 号,);
主要包括项目立项和可行性研究、环评、测浍、规划、建筑设计费、勘察费、施工监理费等,按云南省建设工程前期费用的一般取费情况并结合该工程的具体情况确定结合估价对象的具体情况,一般按建安工程费的 5-10%计算;本次估算中取 8.87%作为本次测算的费率
玉溪矿业房地产开发有限公司(盖章)
本次评估对象为拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程和土地使用权在评估基准日的市场价值
基准地价中商业用地平均容积率为 2.5玉溪矿业房地产山东省矿山机械厂开发有限公司未能提供玉溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规划许可证》,玉溪矿业大厦土地的规划条件在土地使用权出让合同中约定的建筑容积率为 1.8-3.0评估人员在无法取得《建设用地规划许可证》的情况下,遵循最有效利用原则,设定玉溪矿业大厦土地容积率为 3.0按修正系数表中,容积率为 2.5 系数为 1,容积率 3.00 系数为 1.19故容积率修正系数取1.19
根据《玉溪市红塔区土地综合定级与基准地价更新级别示意图》,估价对象的土地级别是商务金融用地三级
3、土地利用状况
(1)宗地位臵:玉溪市北片区玉溪大河旁;
称质途地价(元/m2)
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低由于土地与一般商品相大连矿山机械厂比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征
2、根据产权持有者提供的在建工程清查评估明细表,核对在建工程明细账、总账余额和评估申报表是否相符,进行账表、账账、账实核对了解在建工程的具体内容、开工时间、结算方式、实际完工程度和工程量;核对申报材料上所列的支付款项与实际支付的款项的一致性,了解评估基准日后新发生支付款项和支付人
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估对象、范围及资产核实情况
2012 年月日北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()5
使用权类型:出让;
没发现可能影响评辽宁矿山机械估工作的重大事项
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明体性和功能性贬值
6、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号);
基准地价系数俢正法是指在求取一宗估价对象价格时,根据当地基准地价水平,参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法
一、 评估对象与评估范围说明
玉溪市位于云南省中部,地理坐标处于北纬 23°19′~24°53′、东经 101°16′~103°09′之间北接省会昆明市,西南连普洱市,东南邻红河哈尼族彝族自治州,西北靠楚衡阳矿山机械雄彝族自治州区域最大横距 172 千米,最大纵距 163.5 千米,总面积 15285 平方千米,人口 213 万辖红塔区和江川、通海、易门、澄江、华宁五个县以及峨山、元江、新平三个少数民族自治县地势西北高,东南低,地形复杂,山地、峡谷、高原、盆地交错分布玉溪市因粮食高产,烟叶质地优良而享有“滇中粮仓”、“云烟之乡”的美誉
5、产权持有者主要建筑物工程竣工图纸、月进度报表、工程结算书;
(一)清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明使用范围声明
(3)临街状况:宗地四面临规划路;
六、 资产负债清查情况 ..........................................矿山机械润滑.................. 3
号称(平方米)(元/平方米)
二、 无形资产—土地使用权
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明估价目的,考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中,为了避免资产重复计算,评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)、红线内场地平整
本次评估对象为拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程和土地使用权在评估基准日的市场价值
非流动资产10,108.42
流动资产0.00
本着独立、公正、科学、客观的原则,经过实施资产评估的法定程序,采用资产基础法形成的初步价值结论:
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
(6)地形:宗地形状规整;
纳入评估范围内的实河南矿山机械物资产是拟转让的玉溪矿业大厦在建工程该工程坐落于云南省玉溪市北片区玉溪大河旁截至评估基准日,该工程处于正常施工建设中北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()6
2、土地权利状况
(3)估价那对象属于在建项目,开发的意图明确,土地潜在开发价值明显,符合假设开发法测算要求,故选用假设开发法进行评估
由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的
现行国内通用的评估方法有基准地价系数修正法、市场比较法、重型矿山机械有限公司收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法等估价方法的选择应按照技术规程,根据当地地产市场发育情况,并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法经评估人员实地勘察、调查收集资料,结合估价对象的实际情况分析,决定选用基准地价系数修正法和假设开发法对该地块进行评估,其依据是:
根据资产评估准则要求,我们对玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让的玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权进行了清查复核
11、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料;北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()9
无形资产3,286.8611,201.057,914.19240.78
第四部分评估技术说明
1、计算开发完成后房地产价值
估价山东东平矿山机械设备有限公司对象土地使用权是云南达亚有色金属有限公司以出让方式取得;2010 年,云南达亚有色金属有限公司根据云南铜业(集团)有限公司“云铜【2010】144 号”文,《关于云南达亚有色金属有限公司变更玉溪矿业大厦建设项目土地使用权的批复》,将玉溪矿业大厦项目(玉溪市北片新城区 ytc(2006)20-2 号土地使用权变更到玉溪矿业房地产开发有限公司,并将该宗土地的购臵费和前期费用作为资本金投入到玉溪矿业房地产开发有限公司,并于 2010 年 8 月 31 日取得了变更登记后的《国有土地使用证》目前估价对象的《国有土地使用证》登记状况如下:
评估人员通过查阅产权持有者在建工程原始凭证,了解到主体工程的具体帐面价值构成如下表:
③根据估价人员对玉溪地区车库及车位的销售情矿山机械销售况了解,及玉矿大厦的实际情况,本次评估选取一个均价 12 万元/个作为地下车库的预计售价, 万元/个作为地上停车位的预计的销售价格,则可求出估价对象车库及车位的价值为:
在建工程6,821.576,821.57--
二、 无形资产—土地使用权 ....................................................... 11第五部 分评估结论及分析 ......................................................... 27
宗地价值=基准地价×(1+σ各因素修正系数)×容积率修正系数×期日修正系数×土地使用权年限修正系数+宗地基础设施修正
8、多种方法相结合的原则
①矿山机械设备有限公司建安工程费用
9、《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125 号);
2、 经营范围
5、实地勘察在建工程的形象进度,并核实产权持有者提供的在建工程清查评估明细表
④不可预见费
投资利润=60689.28 万元×20%= 12137.86 万元
⑦销售税费
(二) 实物资产的分布情况及特点
(3)基础设施状况:宗地红线外大市政配套达到“五通一平”(通上下水、通电、通路、通讯及宗地红线内场地平整)
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明时,对其底层商铺的售价取 16100 元/平方米;根据调查,玉溪市商场二层一般为底层商铺的 60%,三层一般为底层商铺的 40%,因此本此评估时,一至三层商业铺面取其平均价 11400 元/平方米来计算其矿山机械设备市场价值则可求出估价对象商铺的价值为:
本次估价对象为一宗土地根据估价目的及估价依据,结合委托方提供的资料及现场勘查情况,确定本次评估地价定义
经评估人员查阅宗地图并现场勘查,宗地四至为:东至规划十六号路,南至规划一号路,西至规划十五号路,北至规划十八号路;
地类(用途):商务金融用地;
(8) 开展市场调研、询价工作;
其中:独用面积 28,065.00 平方米;
基准地价系数假设开发法
(五) 地价影响因素分析
a.计算销售价格
2、估算项目开发成本
1.3 确定期日修正系数
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明
登记日期:2010 年 08 月 31 日;
(4) 根据委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法;
1、评估结果
1、土地湖北矿山机械厂登记状况
公司类型:有限责任公司(法人独资)
(六)评估结果及说明
=60689.28 万元
三、 关于评估对象和评估范围的说明 ................................................ 2
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明况等、规划限制等
= 29468.25 万元+2613.83 万元+589.365 万元+1306.86 万元)×(1+6.65%)1.5-1
(三)评估方法
记录;与资产管理人员进行交谈,了解资产的报批、建设状况;
=3,939.55 元/平方米
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价东北矿山机械厂评估时,就要根据评估对象的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格
为与计算方便,此处的投资利息只计算除土地取得费外其他部分的投资利息
7、国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发20083 号);
y—年限修正系数=0.9828
(2) 对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别,并与企业有关财务记录数据进行核实;
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结河北矿山机械果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格
结构类型:钢筋混凝土结构
土地价值=楼面地价×容积率÷(1+3%)
(三) 评估原则
第三部分评估对象、范围及资产核实情况说明
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................... 27北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地矿山机械设备厂址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()i
公司名称:玉溪矿业房地产开发有限公司
营业期限:自 2008 年 8 月 19 日至 2058 年 8 月 18 日
本次评估范围的在建工程帐面价值为 68,215,650.61 元,全部为玉溪矿业大厦在建工程玉溪矿业大厦是玉溪房地产开发有限公司 2011 年 11 月 11 日开工建设的综合性大厦,其设计建筑面积为 50200 平方米,主体分为四大部分:第一为办公楼部分,设计 25 层,结构最高点 113.1 米;第二为宾馆客房部分,设计 10 层,结构最高点 52.9 米;第三部分为裙楼主要是宾馆大厅,设计 2 层,结构最高点 16.7 米;第四部分为地下车库,是大厦地下一层玉溪矿业大厦为钢筋混凝土结构,承重类型包括了框架结构、筒体结构、框架剪力矿山机械绞车墙等截至评估基准日,工程已完成正负零标高以下的结构部分,正在进行 1-2层结构施工
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明目录
(1)考虑到待估宗地所在位臵,近一段时间内相同区域内,相同用途土地无进行挂牌交易,周围土地开发格局已基本完成,因此本次评估不选用市场比较法进行评估
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明为评估对象的最终地价取值:
其中:土地还原利率 r 取红塔区基准地价测算使用的还原利率 8.5%
经评估人员结合估价对象的具体情况,对工程造价平米经济含量指标进行分析得出的平米造价包括建设工程费、装饰工程费、设备购臵费及安装工程费等本次评估中选取 3500 元/平方米作为建安矿山机械设备制造厂工程单方造价
宗地使用条件:商务金融,宗地使用符合土地利用规划,目前没有其他特殊规定
综上,本次评估价格是指在现状利用条件下,满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件,于估价基准日 2012 年 4 月 30 日正常市场条件下土地使用权价格
=2613.83 万元
使用权面积:28,065.00 平方米;
目前玉溪矿业房地产开发有限公司在该宗土地上正在建设玉溪矿业大厦,玉溪矿业大厦的建筑面积为 50200 平方米
土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系矿山机械设备配件到该地块的收益量和价格
宗地名用地性土地用单位面积
2、评估结果分析及说明
(八) 评估结果及其分析
3、根据公式计算地价
成立日期:2008 年 8 月 19 日
前期费用=建安工程费×8.87%
32011-11进度款400.00
合计2,932.69
3、供需原则
6、变动原则
假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()18
1.2 确定待估宗地土地级别及基准地价
(4)临街宽度、深度:宽约 200 米,深约 140 米;
(七) 评估过程
2、《城镇土地分等定级规程》(gb/t18507—2001);
(一) 评估对象与评估范围
4、查阅相关的工程图纸等技术档案资料
楼面地价=销售总价-建安工程造价-前期费用-管理费用-不可预见费矿山机械设备厂家-投资利息-投资北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()23
本次资产评估基准日的确定是由委托方根据相关经济行为的安排,本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的而做出的
9、国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》(国土资发[2003]383 号,);
本次资产清查范围与评估范围一致,具体资产类型有在建工程、无形资产
1、国有土地使用证复印件;
1、替代原则
(3) 根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实,并对资产状况进行察看、
该宗土地出让期限为 40 年,终止日期为 2047 年 11 月 26 日,至本次评估基准日已使用年限为 4.40 年,剩余使用年限为 35.60 年
无形资产—土地使用权评估增值 7,914.茨坝矿山机械19 万元,增值率为 240.78%增值的主要原因是由于玉溪北片区是近年来玉溪大力发展的重点区域,委估宗地周边设施、环境等条件变化大,地价升值较快;玉溪矿业大厦项目属于该区域内的一个标志性建筑;账面价值反映的是 2007 年取得该块土地的出让金,取得成本低因此造成评估价值与账面价值相比有较大幅度的增值北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()27
四、 评估基准日
销售税费=60689.28 万元×5.55%= 3368.26 万元
本次资产评估范围为玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让玉溪矿业大厦之目的所涉及的玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权截止评估基准日 2012 年 4 月 30 日,纳入评估范围内的玉溪矿业房地产开发有限重型矿山机械有限公司公司玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权账面价值为 10,108.42 万元详见下表:
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明利润-销售税费
三、 关于评估对象和评估范围的说明
(2)假设开发法
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权 1 项,土地证编号为玉红国用(2010)第 4803 号,证载权利人为玉溪矿业房地产开发有限公司,土地使用权类型为出让,证载用途为商务金融用地,终止日期为 2047 年 11 月 26 日,使用权面积 28,065.00 平方米
七、 资料清单
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
单位:人民币万元
(9)宗地基础设施条件:待估宗地基础大型矿山机械设备设施达宗地红线外大市政配套“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路及宗地内场地平整)以上“五通”均为市政配套
对资产价值影响较大的资产为无形资产——土地使用权
基础设施2420-2-4北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()19
优劣程度修正幅度优较优一般较劣劣
⑥投资利润
3、《玉溪矿业大厦建设项目设计方案》;
42011-12进度款930.00
基准地价系数修正法以城市公开基准地价经过个别因素修正,期日修正及年限修正系数调整加上基础设施修正得出其基本计算公式为:
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明开发有限公司所有
针对待估宗地的区域及个别条件,进行修正,确定区域因江西恒昌矿山机械设备制造有限公司素和个别因素修正
10、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发 号,);
2、 资产权属证明文件、产权证明文件;
果(元/平方米)/平方米)玉红国用
在建工程未发生增减值变化
具体清查核实步骤如下:
22011-10进度款35.69
10、中国人民银行贷款利率表,2011 年 7 月 7 日起执行;
(2)特别事项
交通条件2.552.50-2.5-5
2、云南省人民政府《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》以及其它相关配套法规;
土地登记用途为商务金融用地,实际用途为商务金融用地,评估设定用途为商务金融用地;委估宗地在评估基准日的土地使用权类型为出让,故评估时土地使用权类型按出让设定;估价对象土地使用权终止日期为 2047 年 11 月 26 日,吉林矿山机械厂至本次估价基准日已使用年限为 4.40 年,剩余使用年限为 35.60 年,故土地使用年期按剩余使用年限35.60 年设定;评估对象的实际开发程度为红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)、红线内“五通一平”(通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整),根据此次北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()15
设计总建筑面积:50,200.00m2
(1)基准地价系数修正法是根据当地基准地价水平,参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方新疆正大矿山机械设备制造有限公司法,且玉溪市已经建立了较为完善的基准地价体系
(7)地势:地形坡度对土地利用无不良影响;
=(60689.28 万元-29468.25 万元+2613.83 万元-589.365 万元-1306.86 万元-3445.07
设计单位:上海市建工设计研究院有限公司
销售税费取销售价的 5.55%计算则有
1 ()
7、《基本建设财务管理规定》财建[2002]394 号;
资产总计10108.42
=(29468.25 万元+2613.83 万元+589.365 万元)×4%
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明和土地使用权截止评估基准日 2012 年 4 月 30 日,纳入评估范围内的玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权账面价值为 10,108.42 万元详见下表:
在建工程6,821.57
(2010)第28,065.003,939...11
估价对象的历史沿革及土地登记状况具体如下:
4803 号
15、国土资源部办公厅《关于大型矿山机械完善企业改制土地评估报告备案有关事宜的通知》(国土资厅函 号,)
环境质量331.50-1.5-3
个别因素主要指估价对象位臵、面积、容积率、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素
经过以上评估程序,在建工程评估结果详见下表:
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估结论及分析
玉矿大玉红国用(2010)商务金
(二) 评估依据
4、《房地产估价规范》gb/t50291-1999;
(10)宗地实际利用情况:待估宗地现正在建盖玉溪矿业大厦,无特殊规划限制北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()17
资产总计10108.42
二、 关于经济行为的说明 ....国际矿山机械...................................................... 2
第五部分评估结论及分析
2、《中华人民共和国土地管理法》;
=589.365 万元
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的
d、其他有关资料
账面价值:29,326,866.00 元
待估宗地单价=1260.19×(1+21.5%)×2.2×1.19×0.9828
(6)区域内规划限制:无特殊规划限制
资产项目账面价值
土地权证编号面积(m2)评估价值(元)
1.6 确定容积率修正系数
预计完工日期:2013 年 2 月 11 日
①根据估价人员对玉溪地区写字楼的销售情况了解,玉矿大厦项目属于一个高端写字楼盘,其南面为州大河景观、和聂耳广场及其人工湖,其东南为水景住宅和文教设施用地,玉矿大厦所坐落的北片建永矿山机械设备厂区规划面积为 10 平方公里的居住办公综合区域,其北侧为高档商住楼,西侧为云南移动第二枢纽中心,东侧正在建设五星级酒店,玉矿大厦结构高度超过 100 米,未来项目建成后将是该区域内的标志性建筑,因此本次评估在对估价对象周边类似物业销售价格充分调查的基础上结合玉溪矿业大厦实际情况确定其写字楼部分销售均价为 7900.00 元/平方米,则可求出估价对象写字楼的价值为:
1、国务院 1991 年 11 月第 91 号令《国有资产评估管理办法》;
玉矿大简单算术
土地使用权人:玉溪矿业房地产开发有限公司;
13、国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308 号);
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
4、报酬递增递减云南矿山机械原则
3、地价的确定
经清查核实:纳入评估范围的玉溪矿业大厦在建工程是玉溪矿业房地产开发有限公司投资建设的,其产权属于玉溪矿业房地产开发有限公司所有,玉溪矿业大厦土地使用权证书编号为玉红国用(2010)第 4803 号,证载权利人为玉溪矿业房地产开发有限公司
1、基准地价系数修正法
法定代表人(签字):
(二) 评估范围
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
=4042.67 元/平方米
万元-12137.86 万元- 3368.26 万元)/(1+((1+6.65%)3-1))
无形资产3,286.86
(一) 评估对象概况
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》;北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()12
231×6+258×12=4482(万元)
=269.51 万元/亩
1、《中华人民共和国江西恒昌矿山机械设备制造有限公司物权法》;
单位:人民币万元
(2)玉溪市已经建立了较为完善的基准地价体系,估价对象在玉溪市红塔区的定级估价范围内,因此可采取基准地价系数修正法进行评估
通过以上分析,在充分考虑两种方法的估价结果、分析评估对象的实际情况后,考虑到两种方法的估价结果差异不大(差异率小于 2%),取两者的简单算术平均值作北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()24
玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供玉溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规划许可证》;玉溪矿业大厦所在土地的规划条件在土地使用权出让合同中约定建筑容积率为 1.8-3.0;玉溪市规划局《准予规划行政许可决定书》建工[2010]11 号文“我局决定准予沈阳矿山机械你公司玉溪矿业大厦一期项目建设工程规划许可”,《云南玉溪矿业有限公司综合办公大楼设计方案》中一期和二期方案设计总建筑面积是 平方米,建筑容积率为 4.7,超过了土地出让合同约定的建筑容积率;评估人员在无法取得《建设用地规划许可证》的情况下,根据以上获得的资料和信息,经过分析判断,并遵循最有效利用原则,按照土地出让合同约定的最大容积率设定玉溪矿业大厦一期和二期工程竣工后的土地容积率为 3.0根据以上的假设条件,我们可以得到开发完成后地上建筑面积 84195 平方米(其中一期三层均为商铺,商铺面积为 10104 平方米,一期主楼 4~25层办公楼面积为 26749 平方米,一期宾馆 4~10 层面积为 7247 平方米,二期写字楼面积为 22572 平方米,项目建新疆矿山机械成后,地下建筑面积为 17523 平方米,地上停车位大约为231 个,地下车位大约为 258 个)
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
1、在建工程:我们对在建工程进行了现场盘点
1、清查范围
2、评估方法简介
根据待估宗地的具体位臵及当地城区土地级别图,确定待估宗地所在土地级别和基准地价待估宗地所在区域土地级别为三级用地,玉溪市商业金融用地三级基准地价为 1260.19 元/平方米
非流动资产10,108.42
(一)在建工程概况
评估人员查阅了各期工程结算书、发票,并抽取了部分原始凭证复印
一、 评估结论................................................................... 27
估价结果取值表
=3895.37 万矿山机械求购元土地价值中还应扣除取得土地时缴纳的契税,契税比例为 3%
六、 资产负债清查情况
云南铜业:玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目在建工程及土地使用权资产评估说明
(四) 地价定义
1、评估方法的选择
明细表中位臵:在建工程—土建工程评估明细表序号 1 项
⑤部分投资利息
待估宗地设定开发程度为“五通一平”与基准地价设定开发程度一致,故不需要进行开发程度的修正
在建工程6,821.57
影响因素修正系数表
10104×1.14=11518.56(万元)
(4)环境条件:该区域内绿化条件较好,环境条条件比较好
玉溪矿业大厦在建工程坐落于玉溪市北片区玉溪大河旁,所在土地证编号为玉红国用(2010)第 4803 号,土地使用权人为玉溪矿业房地产开发有限公司,使用权类型为出让,用途为商务金融用地,甘肃省矿山机械厂终止日期为 2047 年 11 月 26 日
通过资产清查,我们认为纳入本次评估范围的在建工程和土地使用权产权清晰,未发现瑕疵事项北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()7
2、最有效利用原则
1、 基本情况
4-7-1在建工程—土建工程68,215,650.6168,215,650.61--
c、地方有关部门颁布的法规及相关文件
(1) 听取有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;
(五)评估案例
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明
单位地价=11345.74 万元/42.10 亩
一、 评估结论
评估范围的实物资产是指玉溪矿业大厦在建工程,位于云南省玉溪市北片区玉溪大河旁,,地理位臵分布集中
开发成本包括建安工程费用、前矿山机械油缸期费用、管理费用、不可预见费、投资利息、销售税费
6、对在建工程做必要的技术鉴定,如工程质量是否符合设计要求,是否存在实北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()8
1 ()
厦宗地第 4803 号融用地
(二)评估过程
中锋评报字(2011)第041号
结合估价对象的具体情况,一般按建安工程费、前期工程费、管理费之和的 3-5%计算本次估算取 4%作为本次测算的费率
1.7 确定土地使用权年限修正系数
(一) 资产核实人员组织、实施时间和过程
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让玉溪矿业大厦,为此需要对玉溪矿业大厦的在建工程及土地使用权进行评估,为转让行为洛阳矿山机械设备厂提供价值参考依据
土地使用权评估结果一览表
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()1
待估土地价格=开发完成后的土地总价值或房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润
(7) 与工程监理人员进行座谈,了解工程建设情况;
本次评估的估价基准日为 2012 年 4 月 30 日,基准地价所对应的基准日 2007 年 1月 1 日,评估人员通过玉溪市国土资源局公布的近年来国有土地招牌挂成交价的收集整理和对地价走势的调查根据矿山机械设备制造玉溪市国土资源局对 2007 年基准地价公布实施以来的地价变化的介绍,确定期日修正系数为 2.2
b、有关技术标准
1 r
四、 评估基准日.................................................................. 3
8、《工程勘察设计收费管理规定》计价格[2002]10 号;
(评估结论的详细情况见评估明细表)
(共一册第一册)评估机构名称:北京中锋资产评估有限责任公司报告提交日期:二〇一二年七月十九日
12、其他与评估有关的资料
基准地价系数修正法以城市公开基准地价经过个别因素修正,期日修正及年限修正系数调整加上基础设施修正得出其基本计算公式为:
(四) 无形资产类型、数量、法律权属状况
七、 求购矿山机械资料清单.................................................................... 4第三部 分评估对象、范围及资产核实情况说明 ......................................... 6
总之,在评估过程中,要按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确
2、原国家国有资产管理局 1992 年 7 月印发《国有资产评估管理办法施行细则》;
3、实物资产分布地点及特点
1916 年,“玉溪”因横贯玉溪市区的珠江源头之一的玉溪大河(州大河)河水澄碧透亮,如玉带潺潺流淌在万德国矿山机械亩田畴之中而得名,沿用至今
其中:
(四)评估依据
=29468.25 万元
项目名称账面价值评估价值增减值增值率%
(六) 评估方法
③管理费用北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()22
住所:玉溪市珊瑚路 84 号
2、假设开发法
资产项目账面价值
纳入评估范围内的玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权,产权属玉溪矿业房地产北京中锋资产评估有限责任公司电话:(010) 传真:(010)地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 2 层()3
资产评估说明
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估对象、范围及资产核实情况
在整个清查核实过程中,评估人员对拟转让的玉溪矿业大厦进行了详细的清查,对产权持有者提供的法矿山机械设备加盟律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证审核,并取得了相关的产权证明文件,进行了必要的市场调查和交易价格的比较,用以确定资产的客观存在
纳入评估范围的无形资产—土地使用权原始入账价值为 36,861,974.25 元,账面价值为 32,868,593.64 元,是玉溪矿业房地产开发有限公司所使用的位于玉溪市北片区玉溪大河旁的一宗国有土地使用权,评估设定用途为商务金融用地,评估土地面积为28065.00 平方米,使用权类型为出让
本项目资产评估基准日是 2012 年 4 月 30 日
土地利用率331.50-1.5-3
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组,具体执行资产评估事宜根据产权持有者的资产情况,按照专业分别安排在建工程评估人员、土地评估人员进入现场
二、 资产核实情况总体说明矿山机械设备厂家 ........................................................ 7第四部 分评估技术说明 ............................................................ 8
哪里能治愈白癜风白癜风最好治疗偏方转载请注明：http://www.kuangshanjixiea.com/sbjs/3253.html
